“沪八条”新政落地后的首个周末，上海外环外楼市率先升温。
从政策内容来看，“沪八条”延续了差异化调控的思路，具有较为鲜明的指向性，信贷、补贴等多项增量政策直指外环外新房市场。
新政落地后，青浦、嘉定等外环外优质板块楼市热度明显升温，热门区域再现“日光盘”，部分项目到访量较此前周末大幅增长，改善型置换客群加速入场。
外环外新房开盘50分钟售罄
“沪八条”落地后的第二天，青浦徐泾板块便出现了一场颇具代表性的热销。
8月22日，宝业·虹桥国展里开盘，推出64套建面约130平方米至153平方米的大户型房源，均价约6.2万元/平方米，单套总价约800万元至1000多万元。
对于外环外市场而言，这已经属于总价较高的改善型产品。
但最终销售结果却超出预期：该批次房源认筹率达到270%，触发积分机制，开盘仅50分钟便售罄。
宝业·虹桥国展里所在的徐泾，是上海外环外较为成熟的改善型板块。项目去年11月完成土地出让，浙江宝业集团以17.3亿元竞得相关地块，楼面价约3.16万元/平方米。如今项目已“两开两捷”，从售价和销售表现来看，房企在外环外优质板块的产品仍具备较强的市场承接力。
宝业集团上海公司方面表示，“沪八条”发布后，项目来访咨询量明显上涨。由于项目位于外环外，也是“以旧换新”政策重点覆盖的区域，第二批次客户中出现了不少原本居住在内中环的置换客群。
这类客户的共同特征是，希望通过出售原有住房，置换面积更大、品质更高的新房。
类似的热度也出现在嘉定新城等区域。
今年8月中旬首次开盘的象屿金茂·满嘉，首开115套房源一小时售罄，认购率超过400%，并触发64.4分的积分线。
“沪八条”发布后，该项目迎来周末大客流，意向客户来访量较此前大幅增长，上周末接待访客超过200组。
“新政对于市场有较为积极的促进作用。从第一个周末的市场情况来看，公积金的提取调整、二套比例降低、二手房置换补贴政策，都很好地提升了客户的置业信心。”金茂上海相关营销负责人对记者表示，目前满嘉项目正在积极进行第二批次加推蓄客。
该人士透露，同样位于外环外板块的金茂棠前、锦棠项目，新政后的整体来访量提升约20%，其中金茂棠前成交量较前一个周末实现翻番。
值得注意的是，政策带来的市场热度并非只存在于外环外。
上述人士表示，内环内的璞元项目同样感受到市场变化，上周末来访量环比提升50%，成交量较前一个周末提升80%。
二手房市场也出现一定程度的活跃。上海链家研究院负责人李根表示，“沪八条”发布后的首个周末，贝壳/链家App上海区域访问量提升4.7%，咨询客户提升3.4%，成交量提升8.2%。
多项政策工具精准作用于外环外
如果说市场热度是表象，那么政策工具的设计，则更能解释为什么外环外成为本轮楼市新政的显著受益区域。
普睿数智研究中心研究员马千里认为，“沪八条”延续了上海此前差异化调控的思路，以公积金提取优化、个人住房信贷调整和阶段性购房补贴为核心抓手，重点支持外环外商品住房市场，意在激活置换需求、释放外环外新房消费潜力。
其中，信贷政策的区域指向性最为直接。
根据新政，上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为15%；二套房则继续执行区域差异化政策，外环内最低首付比例为25%，外环外则从此前的20%进一步下调至15%，其中包括宝山、嘉定区全域。
这意味着，对于一套总价800万元的外环外改善型住房，如果购房者属于二套房家庭，仅从最低商业贷款首付比例来看，理论上的首付款门槛就由此前的160万元降至120万元，资金压力明显下降。
与此同时，“以旧换新”政策进一步打通了外环内二手房与外环外新房之间的置换链条。
根据政策，自8月21日至2027年3月31日，居民家庭在外环外购买新建商品住房，并在网签备案日前后一年内出售上海二手住房，可以申请购房贷款补贴，补贴标准为新购住房贷款总额的1%，单套最高5万元；如果出售的是外环内二手住房，还可以再申请3万元补贴，两项最高可叠加至8万元。
这实际上形成了一个非常清晰的导向：鼓励居民卖掉中心城区的旧房，买入外环外的新房。
“由于购房补贴有时间和总额度限制，不少客户产生了紧迫感，观望心态有所减弱，甚至有客户催促项目尽快开盘。”一位业内营销人士对记者表示。
由此可见，此次政策不仅降低了购房成本，也在一定程度上改变了购房者的决策节奏。
尽管近年来上海中心城区尤其是高端住宅市场表现亮眼，但从成交结构来看，外环外依然是上海新房市场最大的需求承载区域。
根据普睿数智统计，过去一年，上海新房外郊环成交面积占全市总量约42%，郊环外占比约20%。也就是说，外环外合计贡献了上海六成以上的新房成交面积。
这里既承载着大量刚性购房需求，也聚集了相当规模的首次改善和置换需求。
因此，相比中心城区的高端市场，外环外市场对于上海整体新房成交规模的影响更加直接。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，新政进一步打通了“卖一买一”的置换链条。一方面，核心城区老旧小户型房源有望加快进入二手房市场；另一方面，部分居民则可以借此向外环以外的优质区域进行改善型置换，从而推动住房市场结构进一步优化。
马千里认为，从过往政策效应来看，市场可能呈现“1个月脉冲见顶、3至4个月高位平台”的特征。此次新政于8月21日实施，政策效应释放的时间恰好与9月至10月传统销售旺季重合，政策脉冲峰值大概率出现在9月至10月，高位平台则有望延续至年末。
上海中原地产资深分析师卢文曦则认为，值得关注的是政策出台的时间窗口——“沪八条”赶在“金九银十”传统销售季之前落地，有助于提振市场信心，提前锁定了今年第四季度的市场成色。
从首个周末的市场表现来看，政策对需求端的撬动已经有所显现。而接下来，改善型需求能否持续释放，将成为观察上海楼市下一阶段走势的重要窗口。
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马一凡
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